Facebooktwittergoogle_pluslinkedinmail

PREPAGO, CRÉDITOS GARANTIZADOS CON HIPOTECA NO SUJETOS A LA LEY 546 DE 1999

Superintendencia Financiera de Colombia Concepto 2017116556-001 del 10 de noviembre de 2017

 

Síntesis: A los créditos garantizados con hipoteca no sujetos a la regulación de la Ley 546 de 1999 (los cuales pueden prepagarse anticipadamente en cualquier momento y sin consideración a su monto) les resultan aplicables las reglas previstas en la letra g del artículo 5° de la Ley 1328 de 2009, y en esa medida, procede el pago anticipado de los mismos sin penalidad alguna cuando su saldo no supere los ochocientos ochenta (880) smlmv.

«(…) comunicación mediante la cual consulta si el pago anticipado de un crédito hipotecario es penalizado por las entidades financieras.

Al respecto, se debe precisar en primer lugar que entre las condiciones aplicables a los créditos destinados a la financiación de vivienda individual a largo plazo, los cuales deben estar garantizados con hipoteca de primer grado sobre la vivienda financiada, se encuentran las señaladas en el artículo 17 (numeral 8 y parágrafo) de la Ley 546 de 1999, así:

  1. Los créditos podrán prepagarse total o parcialmente en cualquier momento sin penalidad alguna. En caso de prepagos parciales, el deudor tendrá derecho a elegir si el monto abonado disminuye el valor de la cuota o el plazo de la obligación.

(…)

Parágrafo. No obstante lo dispuesto en el presente artículo, los establecimientos de crédito y todas las demás entidades a que se refiere el artículo 1 de la presente ley, podrán otorgar créditos de vivienda denominados en moneda legal colombiana, siempre que tales operaciones de crédito se otorguen con una tasa fija de interés durante todo el plazo del préstamo, los sistemas de amortización no contemplen capitalización de intereses y se acepte expresamente el prepago, total o parcial, de la obligación en cualquier momento sin penalidad alguna. (Se subraya).

De otra parte, cabe destacar que la letra g) del artículo 5° de la Ley 1328 de 2009[1] reconoce al consumidor financiero el derecho de “Efectuar pagos anticipados en toda operación de crédito en moneda nacional sin incurrir en ningún tipo de penalización o compensación por lucro cesante, de las cuotas o saldos en forma total o parcial, con la consiguiente liquidación de intereses al día del pago”, siempre y cuando se cumplan los requisitos allí establecidos; y de acuerdo con lo dispuesto en dicha norma, el mencionado derecho no resulta aplicable a:

… operaciones de crédito cuyo saldo supere los ochocientos ochenta (880) smmlv. Para los créditos superiores a este monto, las condiciones del pago anticipado serán las establecidas en las cláusulas contractuales pactadas entre las partes.

(…)

En el evento en que el deudor posea varios créditos con una misma entidad que sumados superen el monto indicado en el inciso tercero, solo podrá realizar el pago anticipado aquí regulado hasta dicho límite. En el evento en que el deudor posea varios créditos con diferentes entidades, podrá realizar el pago anticipado aquí regulado con cada entidad, hasta el límite establecido en la presente ley.

Las disposiciones contenidas en este artículo no aplican a los créditos hipotecarios. (Se subraya).

En relación con la excepción que el anterior texto normativo consagra para los “créditos hipotecarios”, se advierte que, en su contexto, tal expresión hace referencia a los créditos hipotecarios de vivienda a largo plazo, como se extrae del siguiente aparte de la exposición de motivos del Proyecto de Ley 178 de 2011 Cámara[2]:

La importancia relativa de los efectos de este proyecto de ley puede ser sustraída de la experiencia vivida en el mercado de crédito hipotecario, donde la significativa e histórica reducción de las tasas de interés (Sentencia-252 de 19998 y Ley 546 de 1999) trajo consigo una dinamización importante del crédito de vivienda tanto como un incremento en el nivel de competencia del sector. (Se subraya).

En el mismo sentido se encuentra lo manifestado en la ponencia para primer debate al Proyecto de Ley 152 de 2011 Senado[3]:

…el país ha tenido avances significativos respecto al crédito hipotecario, que desde la Ley 546 de 1999 permite el pago anticipado de créditos sin multas ni sanciones y ha resultado ser precisamente el sector con los mejores niveles de competencia y con las tasas más bajas.

Sin dejar de lado la gran importancia que tiene el crédito hipotecario en el desarrollo económico de Colombia, cabe recordar que la posibilidad de hacer prepagos sin sanciones, es decir, sin imposibilidad de hacer fidelizaciones forzosas en este segmento, solo está favoreciendo a un pequeño sector del universo del crédito del país:

Crédito hipotecario es solo el 8% del Universo de Créditos: Distribución de la Cartera a febrero de 2012
Comercial 62.52%
Consumo 26.70%
Microcrédito 2.69%
Vivienda 8.09%

Hace falta, entonces, homologar los derechos que ya tienen los usuarios de los créditos hipotecarios y ampliar la competitividad del 92% del resto de la cartera en Colombia. (Se subraya).

Es relevante mencionar que con ocasión de la revisión de constitucionalidad de la disposición que nos ocupa, la Corte Constitucional en Sentencia C-313 del 23 de mayo de 2013[4] señaló lo siguiente:

Vista la exposición de motivos del proyecto de Ley 178 Cámara, se puede advertir que el legislador obró, preocupado por un sistema financiero que permite fidelizaciones forzosas, en razón a que los deudores de los créditos, salvo los hipotecarios que realicen pagos anticipados, podían ser objeto de una penalización a cargo del deudor (…).

En la misma manifestación del legislador se advierte que dicha fidelización forzosa distorsiona la competencia, generando ineficiencia en el mercado financiero. Ello acontece, porque los bancos no se ven obligados a competir en el mercado de créditos, salvo en materia hipotecaria. La conducta de la banca se explica, pues, en razón, de la penalidad por el pago anticipado, al deudor le resulta poco atractivo cancelar anticipadamente y buscar una oferta de crédito más barato.

En materia hipotecaria, la competencia en términos de créditos con preferibles tasas de créditos, funciona de mejor manera. Un deudor ante la posibilidad de pagar anticipadamente, sin necesidad de cancelar una penalización, puede optar por un crédito más módico, satisfaciendo previamente su obligación monetaria con la entidad financiera que le suponga una mayor erogación económica. (Se subraya).

Con fundamento en lo expuesto se estima que a los créditos garantizados con hipoteca no sujetos a la regulación de la Ley 546 de 1999 (los cuales pueden prepagarse anticipadamente en cualquier momento y sin consideración a su monto) les resultan aplicables las reglas previstas en la letra g) del artículo 5° de la Ley 1328 de 2009, y en esa medida, procede el pago anticipado de los mismos sin penalidad alguna cuando su saldo no supere los ochocientos ochenta (880) smlmv.

(…).»

[1] Adicionado por el artículo 1° de la Ley 1555 de 2012.

[2] Gaceta del Congreso 9 del 28 de enero de 2011.

[3] Gaceta del Congreso 199 del 3 de mayo de 2012.

[4] Magistrado Ponente Dr. Gabriel Eduardo Mendoza Martelo.